Как я покупал дом в Калгари (2): Выбор, ч.1

Помните старый анекдот:
-Помогите, доктор, я на грани нервного истощения!
-Почему вы так считаете?
-Я работаю на конвейере. По ленте идет горох, я сбрасываю большие горошины в правый ящичек, маленькие - в левый, среднего размера оставляю ехать дальше.
-И в чем же проблема?
-Доктор, ну я же весь день принимаю решения!

...Возможность выбора это тяжело порой, хотя и не скучно :)

Изначально нами рассматривались следующие варианты:
Купить жилье и жить там.
Купить и сдавать, а свое - снимать.
Купить и жить там, сдавать basement.
Купить в Торонто, снимать в Калгари.

По типу жилья выбирали между кондо, домом и таунхаузом.
По местоположению - inner city (ближе к центру города), на севере Калгари или Airdrie (быстрорастущий городок в 10 минутах езды на север от Калгари).
По возрасту жилья - купить землю и строить, купить строящийся дом, купить дом старше 5 лет или купить старый дом и привести его в надлежащее состояние своими силами.

Дальше с отступлениями и рассуждениями буду описывать как выбор сужался. Напоминаю, что решение к которому пришел я - индивидуально. Просто делюсь своими размышлениями, которые абсолютно не претендуют на объективность. То есть я узнавал информацию или факты, которые изменяли мое решение, либо планировал на будущее исходя из собственных реалий.

Покупать я решил через риелтора, но представления о том как это все работает у меня не было, поэтому я сначала совершил несколько ошибок. Скажем я думал, что мой риелтор будет созваниваться с риелторами домов, которые мы хотим посмотреть, те назначать встречу и потом мы все должны встретиться для просмотра. При условии, что у меня командировочная работа с плавающим расписанием, выглядело это все довольно удручающе. Поэтому сначала я даже попытался сам звонить риелторам продавцов и договариваться о просмотре, они конечно вытаращивали на меня глаза :). Чуть позже узнал, что все делается довольно просто - риелтор хозяина оставляет ключик в специальном ящичке с кодом, который сообщается моему риелтору, мы назначаем время и вдвоем приходим смотрим. Причем, для риелтор продавца, иметь дело с лицензированным риелтором покупателя - залог того, что в доме ничего не произойдет во время просмотра. Отмечу, что встречи организовывались очень быстро (все конечно зависит от занятости вашего риелтора), к примеру, сегодня вечером я сидел выбирал дома, а на следующий день мы их уже смотрели.

Причем покупать недвижимость в Канаде можно и с участием только риелтора продавца, если вам повезет, или вообще напрямую у хозяина, если совсем все сложится. Обязательным является только lawyer (юрист), который проверит действительно ли вам продают, то о чем говорят, в соответствии с законом ли и прочее. У меня есть знакомый, который так продал свой дом, но ему очень крупно повезло, он продал человеку, у которого в свою очередь купил свой новый дом. В итоге они сэкономили на этом кучу денег. В общем и целом же, помощь риелтора имеет как плюсы, так и минусы. Она определенно избавляет человека от многих "напрягов", а за это нужно платить.

Изначально знакомых риелторов в Калгари у нас не было. Тогда я решил искать канадца. 7 лет назад, по приезду в Канаду, мы старались держаться "своих" (как и большинство вновьприбывших из-за недостатка языка и мыслей "свои не бросят") и поэтому часто обращались к русскоговорящим специалистам, а потом как-то поняли, что многие "свои" этим пользуются. То есть существуют целые бизнесы, ведущая политика которых, кажется: "все равно к нам русские придут, мы же по-русски говорим!". Уверен что есть замечательные русскоязычные специалисты во всех областях, которые профессионально себя ведут с русскоговорящими, но лично для себя я сделал такой вывод - если выбор между канадцем и "русским", и обоих ты лично НЕ знаешь - иди к канадцу, дешевле отделаешься :)

Знакомые дали мне телефон некого канадца-риелтора. Я позвонил, мы встретились и пообщались. Он произвел на меня хорошее впечатление, но я предупредил, что жилье покупаю в первый раз, поэтому буду задавать много вопросов, возможно даже глупых. Забегая вперед должен сказать, что сделку мы провели именно через Патрика, он оказался очень пунктуальным, всегда отлично выглядел, вежлив и в любое время был готов помочь или объяснить что-то. Отмечу, что и после покупки жилья он продолжает поддерживать со мной связь и не против отвечать на мои вопросы. По поводу его знания рынка, мне не с чем особо сравнивать, и хотя я понимал, что он молодой риелтор, но это так же значило, что у него будет больше времени "нянчиться" со мной.

Патрик предложил мне отправлять перечень новых домов, появляющиеся на продажу, подходящие под мои параметры, но я решил для начала поискать сам. Это была еще одна моя ошибка. Дело в том, что есть сайт mls.ca (или realtor.ca), где преобладающее большинство домов публикуется. Там самостоятельно можно их смотреть, делая выборку по разным параметрам. Но риелторы имеют доступ к более полной версии, то есть он присылает мне код дома, я могу зайти посмотреть, но в общем перечне этот дом еще не проявился. На упомянутом сайте обычно указана подробная информация касательно дома, представлены фотографии, а на Google Streets Veiw можно по адресу легко отыскать этот дом в череде других и посмотреть как выглядит вся улица или дома по соседству. Кстати, помимо всего прочего сайт помог мне сориентироваться в ценах. Скажем, мы снимали в Bridgeland на тот момент, шли на прогулку и видели выставленный на продажу дом, потом я находил его в перечне по местоположению (или по коду, который порой указан на табличке) и узнавал его цену.

Выбор штука увлекательная, но порой изматывающая. Кстати, одним из толчков к покупке жилья было еще и мнение о том, что сейчас рынок покупателей, то есть они мол диктуют свои правила и цены. Причем сказано это было мне не риелторами, у которых всегда "лучшее время", а людьми которые сами хотели продать свою недвижимость, но не могли получить за нее хорошую цену. А если рынок покупателей - это значит выбор велик, что в свою очередь может превратиться в кошмар, если с быстрым принятием решения у вас проблемы. А жилище, это знаете ли все-таки не жвачку купить на сдачу и даже не автомобиль подержанный за 5 тысяч. Снова забегая вперед скажу, что продолжая обдумывать результаты покупки, я пришел к выводу, что сейчас как раз таки покупать не стоит, особенно если денег на первый взнос у вас не очень много. Ибо складывается очень устойчивое мнение, что "пузырь" вот-вот лопнет, а срывают куш на недвижимости именно в момент покупки, а не продажи, так считается. Но это уже другая история, мы же тут по иному случаю собрались сегодня :)

Итак, мы начали выбирать. Обсуждать, задавать вопросы, прикидывать и думать, думать, думать. Поскольку одна из причин покупки была возможность инвестиции суммы денег, которая на тот момент уже оттягивала мне карман, то Торонто мне сначала казался более интересным вариантом вложения, чем Калгари. Поскольку, последний очень зависит от нефте-газового сектора, а Торонто крупнейший центр по прибытию иммигрантов в Канаде. То есть несмотря не на что - люди туда прибывают и прибывать буду. Даже в недавний экономический обвал, когда вся нефте- и газо- добыча свернулась почти на полтора года, люди продолжали прибывать в Канаду на ПМЖ и радовались этому и готовы были вгрызаться в гранит, чтобы тут остаться, потому что на родине в это время было еще хуже.

К счастью, в Торонто нашелся даже знакомый риелтор, которая немножко помогла войти в курс дела. Мой пыл охладила цена вопроса (вот кто бы мог подумать %)), сумма в моем кармане сразу показалась не такой уж и тяжелой. Нет, найти жилье в GTA (Great Toronto Area - огромный мегаполис, состоящий из слившихся воедино соседствующих городов) того же ценового порядка, что в Калгари можно, но вот property tax (налог на частную собственность) там практически ровно в два раза больше. К тому же в GTA я прожил свои первые два года в Канаде и поэтому более-менее ориентировался. В итоге те районы, про которые я думал будут удобны для сдачи жилья в рент, оказались для меня неподъемными. Выбор сузился до Калгари.

Следующим шагом было принятия решения касательно basement. Существуют популярные сейчас учения в сфере personal finance, которые настоятельно рекомендуют стремиться, чтобы все приобретаемое имущество по возможности было способным приносить доход в "тяжелое" время. Как вариант - покупка дома с жилым полуподвальным помещением и последующая сдача его в рент. Вариант очень даже разумный, учитывая, что в среднем basement может отбивать до половины от месячного платежа за mortgage, а это значит, что если разумно подойти, то и дом можно позволить себе большего размера. Есть конечно свои минусы: у вас в доме будет жить чужой человек, еще этот человек может отказаться платить и по канадским законам выселить вы его сможете только через 7, кажется, месяцев. Ну и потом, люди порой покупают отдельный дом, чтобы за стенами, полом и потолком не было соседей, а в итоге получается сами себе их организуют.

Мы решили, что брать дом с basement имеет смысл там, где его будет легко сдать, в Калгари это центр города и ближайшие окрестности (вариант о котором думали мы), рядом с трамвайной линией, рядом с крупными учебными заведениями. В итоге для нас все решилось опять довольно прозаично - дома с жилым полуподвалом в inner-city мы тянули только если они были старичками - постройки первой половины прошлого века, а такой возраст очень и очень настораживал. С этого момента решили смотреть небольшой дом и без возможности сдачи basement, только для своей семьи.

Идея купить жилье для последующего рента, а жить в съемном, не смотря на кажущуюся абсурдность изначально, имеет свои большие плюсы. Назову несколько, которые были очевидны мне. Мобильность - решил переехать или уехать на пол года в теплые края, не продляй договор на рент, а mortgage твои жильцы все равно продолжают оплачивать. Более высокая ликвидность - продать однокомнатную в центре легче, чем дом на окраине, поэтому дом на окраине лучше снимать. Благоустроенность - покупать дом в новом, строящемся районе, а самим жить в уже благоустроенном, где жена с маленьким ребенком не будет вынуждена ходить гулять по щебенке и даже пешком сможет легко добираться до продуктового магазина. Но опять - такой вариант предполагал сразу же ввязываться в процесс сдачи своего жилья, а это, после некоторого вникания в тему, оказалось не таким уж легким делом.


Продолжение истории:
   Как я покупал дом в Калгари (3): Выбор, ч.2
   Как я покупал дом в Калгари (4): Выбор, ч.3
   Как я покупал дом в Калгари (5): Выбор, ч.4
   Как я покупал дом в Калгари (6): Финансы и стадии покупки
   Как я покупал дом в Калгари (7): Работа над ошибками и выводы
   Как я покупал дом в Калгари (8): "До" и "после" гербалайф

Начало:
   Как я покупал дом в Калгари (1): Предыстория